Оценка объекта недвижимости на основе общего коэффициента капитализации (ОКК) проводится с использованием доходного подхода. 25 Он основывается на способности актива генерировать определённую прибыль в перспективе и позволяет определить стоимость объекта и оценить эффективность предстоящих вложений. 5

ОКК — это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. 2 Он включает две составляющие — ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата (возмещения) капитала. 3

Для расчёта ОКК применяют различные методы, например:

• Метод прямого сопоставления. 1 Оцениваемый объект сравнивают с объектом-аналогом по основным характеристикам и выбирают объекты-аналоги. 1 Ставка капитализации оцениваемого объекта берётся одинаковой со ставкой объекта-аналога либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов. 1
• Метод связанных инвестиций (собственного и заёмного капитала). 1 Применяется для покупки объекта недвижимости с использованием как заёмного, так и собственного капитала. 1 Общая ставка капитализации определяется путём взвешивания её составных частей пропорционально размерам заёмного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала. 1
• Метод связанных инвестиций (земли и здания). 1 Применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: зданию и земельному участку. 1 Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и здания, стоящего на ней. 1 Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса. 1
• Кумулятивный метод. 1 Учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.. 1

Для точной оценки объекта недвижимости рекомендуется обратиться к специалисту.