Эмфитевзис отличался от обычной аренды в римском праве тем, что предоставлял право на бессрочное или долгосрочное использование чужой земли для возделывания. 1 При этом на арендатора возлагались некоторые обязанности и ограничения, например:

• он должен был обрабатывать землю; 2
• не имел права на уменьшение арендной платы в случае неурожая; 2
• был стеснён правом преимущественной купли со стороны собственника. 2

Обычная аренда в римском праве понималась как договор найма имущества, в котором арендодатель предоставлял арендатору одну или несколько определённых вещей во временное пользование, а арендатор обязывался выплатить вознаграждение за пользование и вернуть вещи в сохранности по окончании пользования. 1

Таким образом, эмфитевзис был близок к праву собственности, в то время как обычная аренда считалась обязательственными отношениями, и защита её носила личный характер. 3